Abitare è una questione di comunità. Per un nuovo immaginario dell’economia sociale

Articolo di Paolo Venturi, Direttore AICCON.

Il mercato da solo non basta — e i dati lo certificano. Non si può parlare seriamente di abitare senza avere il coraggio di dire con chiarezza che le ricette adottate finora non hanno funzionato. L’idea che una marea crescente — PIL in salita, prezzi delle case in rialzo — faccia sollevare tutte le barche si è rivelata una narrazione comoda per chi stava già in alto, ma smentita dai fatti per tutti gli altri. Le disuguaglianze non si sono attenuate: si sono esasperate, e si sono strutturate.

Lasciare nelle mani del solo mercato il “city making“, la costruzione fisica e sociale delle nostre città, è stato un errore, e oggi i numeri lo certificano con una precisione che non lascia spazio a interpretazioni rassicuranti.

In Italia il valore totale della rendita patrimoniale immobiliare si aggira tra i 6.000 e i 6.500 miliardi di euro, circa tre volte il PIL nazionale. Il flusso generato tra affitti e rendite vale tra i 150 e i 200 miliardi di euro ogni anno.

Questa ricchezza non si distribuisce: si concentra, si eredita, si consolida. Una parte delle generazioni future si patrimonializza ancora prima di nascere; un’altra vede crescere in modo esponenziale il proprio rischio di povertà, anch’esso ancora prima di venire al mondo. Due traiettorie di vita che si separano alla fonte, molto prima di qualunque merito o scelta individuale.

La casa, in questo scenario, non è semplicemente un bene economico: è un fattore ascrittivo, uno di quei fattori strutturali che stanno alla base delle disuguaglianze e che, proprio per questo, devono essere rimossi, non semplicemente gestiti.

I dati sulla povertà abitativa parlano chiaro: il 22% delle persone in povertà assoluta vive in affitto, contro il 4,7% dei proprietari. Oltre il 40% delle famiglie a basso reddito è gravato da affitto o mutuo. Quasi il 30% delle famiglie con minori in affitto si trova in condizione di povertà, contro una media dell’11,5%.

E il dato forse più inquietante riguarda i bambini: chi cresce in una famiglia in affitto ha un rischio cinque volte superiore di sperimentare instabilità residenziale rispetto ai coetanei con genitori proprietari e questa instabilità lascia tracce misurabili sui risultati scolastici, sulle traiettorie di vita, sulle opportunità future. Gli effetti sono devastanti, e non riguardano solo le fasce più vulnerabili.

La mancanza di alloggi adeguati e accessibili è oggi uno dei principali ostacoli all’attrattività del capitale umano, e dunque all’innovazione e alla competitività delle imprese in moltissimi territori.

Il tema abitativo è tornato, giustamente, in cima all’agenda delle politiche di serie A. Ma la domanda che dobbiamo porci con urgenza è un’altra: qual è il ruolo della società civile, delle comunità, del terzo settore e dell’economia sociale in tutto questo?

Finora è rimasto timido, spesso strumentalizzato. Troppo spesso la ricetta proposta è un mix di speculazione con una spolverata di kpi sociali confezionati attraverso un design di comunità esteticamente curato ma sostanzialmente vuoto. Si disegnano città escludenti che “includono strumentalmente” le comunità, come accessori di un processo decisionale che resta altrove. Non è abbastanza. Anzi, è parte del problema. Abbiamo bisogno di cambiare le regole del gioco e di portare in campo nuovi giocatori — non per uscire dal mercato, ma per renderlo più inclusivo e sostenibile. E il punto di partenza non può essere solo la produzione di nuovi alloggi: deve essere, prima di tutto, la restituzione e la condivisione di ciò che già esiste

L’ownership comunitaria come orizzonte e il Credito di Comunità come cantiere aperto.

Esiste un paradosso che attraversa l’Italia intera e che rende ancora più urgente questo cambio di prospettiva: siamo il paese in cui il 72,5% delle famiglie vive in un’abitazione di proprietà, eppure convivono milioni di case senza abitanti e milioni di abitanti senza casa. Secondo i dati ISTAT, tra i 7 e gli 8 milioni di abitazioni risultano vuote o inutilizzate, di cui circa 5 milioni effettivamente abbandonate — molte concentrate nei centri storici, nei borghi, nelle aree interne.

Non siamo di fronte a un problema di scarsità: siamo di fronte a un problema di governo, di visione, di capacità di costruire nuove alleanze tra soggetti che finora hanno  agito in modo frammentato. Superare questo paradosso richiede innanzitutto di superare una prospettiva riduzionista sull’abitare: la casa non è solo un tetto, non è solo un costo da rendere sostenibile. È un fattore abilitante di inclusione sociale, un presidio di dignità, un moltiplicatore di opportunità — ma solo se inserita in un ecosistema di servizi, relazioni e comunità vive.

Le esperienze fallite del passato ci insegnano qualcosa di preciso: non basta che un alloggio sia affordable, conveniente. Occorre che sia inclusivo. E l’inclusività non si decreta dall’alto: si co-produce. I progetti che non hanno funzionato condividevano tre caratteristiche ricorrenti — l’assenza di una relazione autentica con la comunità locale, la mancanza di servizi complementari come scuole, verde, socialità e cultura, e una progettazione calata dall’alto senza alcuna partecipazione reale dei futuri abitanti. Il risultato sono stati spazi che non sono mai diventati luoghi, destinati a trasformarsi in non-luoghi.

È dentro questa consapevolezza che si inserisce il progetto “Credito di Comunità“, promosso da Intesa Sanpaolo e AICCON Research Center in collaborazione con SocioLab. Un progetto coraggioso, che merita di essere letto non come iniziativa filantropica ma come cantiere metodologico: un tentativo concreto di costruire una nuova narrazione attraverso un metodo collaborativo, capace di generare replicabilità e valore pubblico duraturo.

Il cuore dell’innovazione sta nell’assumere l’economia sociale non come cornice retorica ma come orizzonte economico operativo, e nel co-produrre nuovi strumenti finanziari che non si limitino a far convergere le comunità attorno a temi comuni, ma producano un mutuo riconoscimento e una responsabilità condivisa rispetto al rischio legato al credito dato alla comunità stessa.

Questo è il punto distintivo: l’ownership comunitaria. Le comunità non sono semplici richiedenti di credito o beneficiari passivi di politiche progettate altrove. Diventano istituzioni che si fanno interlocutrici, che co-investono nello sviluppo del proprio territorio, che si assumono una parte del rischio. I soggetti detentori di asset si trasformano in co-produttori insieme ai beneficiari di nuovi strumenti finanziari.

La domanda orienta l’offerta, e non viceversa. Il processo già avviato contiene elementi chiari di innovazione e di replicabilità: riduce la frammentazione tra soggetti costruendo comunità come primo e più prezioso asset dell’infrastrutturazione sociale; potenzia la convergenza e il co-investimento delle comunità locali; sperimenta nuove forme di governance partecipata; genera, attraverso un’azione pionieristica di co-design, strumenti che rispondono a bisogni reali legati all’abitare e che, facendolo, rigenerano le comunità stesse.

Non si tratta solo di rispondere alla domanda di credito: si tratta di rispondere ai bisogni legati all’abitare che generano e rigenerano comunità. Una sfida ambiziosa — ma necessaria. E, soprattutto, desiderabile.

📌 Il contributo è tratto dall’intervento di Paolo Venturi in occasione dell’incontro di “Credito alle Comunità” che si è svolto a Bologna il 16 febbraio 2026.

Per saperne di più:  www.creditoallecomunita.it